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　　街區 福州煙臺山商業(yè)漫步街區：鏈接自然與人文的商業(yè)地標福州煙臺山商業(yè)漫步街區是由萬(wàn)科集團攜手印力商業(yè)打造的城市更新項目，一期開(kāi)街首日就達到了“超80個(gè)品牌集體亮相，20萬(wàn)人次的客流”的成績(jì)。要是在以前，福州煙臺山通常只被大伙當做周末休閑養生的公園，如今它搖身一變，成為了炙手可熱的商業(yè)街，憑借的又是什么呢？本文就跟大家細細品味下煙臺山商業(yè)街火速出圈的原因。

　　隨著(zhù)中國城市化進(jìn)程已經(jīng)從“粗放式發(fā)展”的時(shí)代進(jìn)入到“精細化運營(yíng)”的時(shí)代，城市更新已經(jīng)從最初的“建筑更新”，發(fā)展成為“人、產(chǎn)、城”高度融合的“理性更新”。

　　基于城市更新主旋律下的商業(yè)更新，不能簡(jiǎn)單看作是區域的商業(yè)活化，更是一種對城市文化的傳承和弘揚。因此，在城市更新的新商業(yè)模式中，文化+商業(yè)+旅游的“文商旅”有機融合的模式，被賦予了越來(lái)越大的期待。

　　今天我們要分析的案例，就是一個(gè)活化歷史記憶、復原百年風(fēng)華，文化與商業(yè)場(chǎng)景相融，旅游休閑消費與地產(chǎn)銷(xiāo)售并舉的項目——福州煙臺山商業(yè)漫步街區，也就是倉前九里的街區部分。

　　在近代，福州曾作為五處通商口岸之一，煙臺山上最多時(shí)曾匯聚了17個(gè)國家的領(lǐng)事館或處，是福州的領(lǐng)館文化區。洋行林立，茶貿易繁盛，是當時(shí)國內商業(yè)最繁華的區域之一、也是近代中國海外經(jīng)濟貿易的中心。

　　煙臺山自古有著(zhù)“蒼山煙霞，高丘低江”的美譽(yù)，毗鄰閩江，位于福州古城文脈中軸南端。中西交融的歷史讓這里散發(fā)著(zhù)獨特的洋氣，縱橫交錯的山地街巷是這里特有的地理風(fēng)貌，延續了近百年的繁華。

　　然而在2015年，招拍掛市場(chǎng)上煙臺山改造地塊的出讓并不順利，曾因保護開(kāi)發(fā)難度大而導致報名企業(yè)寥寥，最終取消出讓。知道8個(gè)多月后的第二次競拍中，萬(wàn)科作為唯一的舉牌者才競得此地塊。

　　萬(wàn)科以煙臺山古有別稱(chēng)“倉前山”為靈感，以地塊內現存九條上山古巷道為肌理，將項目命名為“倉前九里”。

　　萬(wàn)科邀請了“福州老建筑百科”創(chuàng )辦人林軼南博士（同濟大學(xué)景觀(guān)學(xué)博士、華東理工大學(xué)藝術(shù)學(xué)院教師）作為項目建筑與景觀(guān)風(fēng)貌研究顧問(wèn)，最終梳理成冊的調研報告有157頁(yè)之多，記錄煙臺山不同時(shí)期的建筑風(fēng)貌和典型植物配景。

　　早期（1910-1920年代）：陶園大院門(mén)樓（左），陶園大院后門(mén)的觀(guān)音兜變體門(mén)樓（右），(江昕攝)

　　根據《倉山區旅游總體規劃（2016—2030年）》，煙臺山RBD（休閑商務(wù)區）投資約60億，用于修復煙臺山的歷史建筑景觀(guān)。

　　以煙臺山主路——樂(lè )群路為例，由于空間受到龐大居住人口和大量留存歷史遺跡的限制，煙臺山不適合通過(guò)大規模的拆建進(jìn)行，街區也就無(wú)法通過(guò)標準的改造手法完成。公共空間的重建，便成為了場(chǎng)地的破題根本。

　　經(jīng)過(guò)專(zhuān)家研討、照片歷史資料研究，最終決定以景觀(guān)微更新的干預手法恢復一個(gè)大尺度的歷史城區。設計團隊從研究中提煉歷史價(jià)值，量身定制修葺更新方案，留住片區溫度的公共空間等手段，更好的為鄰里營(yíng)造場(chǎng)所并為其注入新的活力。

　　煙臺山道路系統由一條主道和無(wú)數條支路構成。為提供當地居民適宜公共空間及生態(tài)環(huán)境，提升歷史街區的交往活力，設計師在狹長(cháng)線(xiàn)性的支路空間內增設了一系列舒適的小場(chǎng)所和外擺休憩區，并通過(guò)鋪裝的界定形成了停留區和通行區。大量的微型口袋花園就在巷道的死角空間應運而生，開(kāi)放式的空間則提供休閑娛樂(lè )的空間。

　　設計師通過(guò)臺階的設計消解了原場(chǎng)地內復雜的地勢高差，巧妙地鏈接了高低路面。傾斜的古樹(shù)被設計成了場(chǎng)內獨特的景觀(guān)地標，利用植物柔化了建筑的冰冷感，有效地協(xié)調了居民與周邊環(huán)境的融合。設計團隊通過(guò)道路的契合、鏈接了區域內的碎片，將口袋花園的景觀(guān)設計連接在了一起。

　　一動(dòng)一靜在沿途的標識、石刻的文字中相連，營(yíng)造了社區的創(chuàng )生。人們在移步換景的上山過(guò)程中也可以自然地與他人、與環(huán)境產(chǎn)生互動(dòng)，由此促進(jìn)片區交往因子的活躍度，提升空間活力。通過(guò)鋪裝的重新界定，樂(lè )群路最大化的保留了車(chē)行的功能，而人行的煙火氣也得到了極大的尊重。

　　場(chǎng)地的拆遷中，大量的老建筑材料被保留下來(lái)。遵循“修舊如舊”及“可持續性”原則，這些材料會(huì )再次利用到新場(chǎng)景的建設當中。石頭打碎后鋪平人行道，虎皮石斜壘成為擋土墻，瓦片變成了透光的花窗，麻石變成了場(chǎng)地的種植缽。老磚和新磚在砌墻時(shí)進(jìn)行的刻意融合。

　　在老磚稀缺時(shí)通過(guò)植物做舊來(lái)最大化形成歷史街區的文脈感。通過(guò)大量的新老材料的結合將場(chǎng)地的現在和過(guò)去緊密聯(lián)系在了一起。

　　在樂(lè )群路上，百年的榕樹(shù)和銀杏樹(shù)在樂(lè )群路上比比皆是。項目尊重傳統街巷肌理，嚴格保護大型老樹(shù)及大部分植物，保全街區歷史感，實(shí)現植物和場(chǎng)地的共生關(guān)系。在縫隙空間中增加綠色。

　　通過(guò)灑入草籽的方法使植物在麻石墻體上生長(cháng)。石階旁，花草在麻石種植缽中自由生長(cháng)，磚瓦縫隙中亦有藤蔓滲透而出。

　　另外，在修建的過(guò)程中，請當地工匠使用傳統方法修復圍墻。將原本封閉的圍墻修改成半通透圍墻，利用高低差，既保護了居民隱私，也讓大量的植物和建筑的細節能夠從墻中透出，形成獨特的半圍合空間。原生植物的種植營(yíng)造出生機和詩(shī)意，令新的景觀(guān)與煙臺山和諧共生。

　　萬(wàn)科按照“保護為主、搶救第一、合理利用、加強管理”的方法，在還未開(kāi)始地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，便對項目地塊內老建筑優(yōu)先投入資金進(jìn)行搶救性保護、修繕，并進(jìn)行整體功能再定位。

　　最典型的就是早在2018年就修繕完成的一中一西兩座風(fēng)格迥異的老建筑——400年歷史的明代羅宅和愛(ài)國路2號原美國領(lǐng)事館。

　　在保留外立面的同時(shí)，對建筑內部結構進(jìn)行改造（如改變層高、升級上下水、增加玻璃幕簾等），以滿(mǎn)足現代商業(yè)要求。

　　另外還根據歷史文獻對石厝教堂、閩海關(guān)稅務(wù)司等老建筑進(jìn)行了復原與改造。石厝教堂用現代極簡(jiǎn)的景觀(guān)設計烘托出場(chǎng)地內安詳的氛圍。

　　在閩海關(guān)稅務(wù)司的景觀(guān)改造中，通過(guò)保留了原有即將傾倒的古樹(shù)，并以其為核心形成了一個(gè)歷史紀念空間，老樹(shù)花園。

　　總的來(lái)說(shuō)，煙臺山舊貌重煥過(guò)程中，景觀(guān)復興與再造的痕跡隱于場(chǎng)地設計之中，盡可能的向場(chǎng)地居民與游客還原片區原始歷史面貌，將歷史文脈及現代視野在場(chǎng)地內有機融合，使煙臺山再現了世紀滄桑后的芳華活力。

　　景觀(guān)視覺(jué)的打造與古建修繕，只是煙臺山整個(gè)面的點(diǎn)與線(xiàn)條。在奠定植入現代意境的基調后，就是最有難度的項目整體設計規劃，這也是令其他開(kāi)發(fā)商望而卻步的重要原因之一。

　　在整體規劃設計上，萬(wàn)科結合煙臺山的中西院落、山地街巷、小尺度公共空間等三大地理風(fēng)貌基因，以9條保護巷道為肌理，根據地勢進(jìn)行九巷山街、多元院落、標志物控制的規劃，讓項目在有限區域內復興出不同時(shí)期煙臺山最美的風(fēng)貌。

　　以原有的建筑密度為肌理，在不同地塊，根據老建筑特點(diǎn)織補新建筑空間，形成以院落形態(tài)為主的商業(yè)街區。

　　與許多更新項目遇到的難題一樣，經(jīng)過(guò)歷史洗禮的煙臺山各式風(fēng)格都有，官家大宅、西式建筑、普通民居該如何統一？

　　通過(guò)前期現場(chǎng)踏勘發(fā)現一個(gè)共性：不同歷史階段的屋頂都選擇了灰色瓦屋面，所以屋頂是統一煙臺山建筑風(fēng)貌的唯一元素。

　　設計師一則通過(guò)提煉煙臺上歷史照片中單體屋頂元素的秩序，生成統一的屋頂群落；二則順應山形，以歷史建筑為核心發(fā)展組團，用高低錯落的屋頂織補山體。保護修繕設計從第五立面出發(fā)，對屋頂進(jìn)行織補。瓦蓋山，樹(shù)遮瓦、瓦成團，重塑煙臺山起伏地勢。

　　作為山地街巷為主的更新項目，原貌較好的街巷不拓寬也不縮小，維持古巷的位置和基本標高；延續巷道兩側拾級而上的感受，建筑結合院墻形成窄巷特征；根據歷史照片還原步道和山街空間。

　　然后根據局部物理空間狀態(tài)，分為拾級而上狹窄曲折的等山巷、較寬敞坡度平緩的山街、安靜但坡度較緩的弄，并結合商鋪、建筑立面、平臺、院墻、巷門(mén)、院門(mén)、宅門(mén)、樹(shù)等實(shí)際需求的要素進(jìn)行綜合打造。

　　在煙臺山漫步街區整體空間規劃上，作為倉前九里的商業(yè)部分，總體量達到6.2萬(wàn)㎡，整體格局呈現為“一主街、雙環(huán)線(xiàn)、三組團、九巷道”，并實(shí)現了東區、西區、中區三大獨棟區域聯(lián)動(dòng)組團的格局。

　　由池后弄、天安里、佛寺巷、崇圣庵、倉觀(guān)頂組成的中區組團，以洋房酒店、網(wǎng)紅書(shū)店、匠人工坊、個(gè)人工作室、LIVE HOUSE為主；

　　前期的工作的讓煙臺山漫步街區開(kāi)街首日就達到了“超80個(gè)品牌集體亮相，20萬(wàn)人次的客流”的成績(jì)。

　　既有渝味火鍋品牌（方叔叔重慶老火鍋），也有26年歷史的閩系海鮮餐廳代表（興仙飯店），還有Z世代新創(chuàng )意融入的本土茶飲（歡喜啜哦）。既能品嘗當地風(fēng)味小吃，也能大飽海外佳肴口福。在已開(kāi)業(yè)的一期與今年10月即將開(kāi)業(yè)的二期匯聚了天南海北、薈萃中西的各式美食。

　　如許多文旅項目一樣，夜經(jīng)濟是必須發(fā)展的重要課題。而夜幕中的煙臺山選擇將原倉山水電設備安裝公司愛(ài)游戲app，搖身一變?yōu)橐魳?lè )LIVE HOUSE主舞臺。

　　古韻倉山，這里必然會(huì )留有靜謐之處。煙臺山館改建自明末清初的歷史民居，通過(guò)高高的風(fēng)火山墻圍隔了熱鬧的煙臺山街區，在白墻黑瓦內獨享一份鬧中取靜的瑜伽空間。

　　看到這里，充滿(mǎn)碰撞、反差似乎從一開(kāi)始就是煙臺山的最大特色，在藝文業(yè)態(tài)中同樣如此。既有傳統古典的雜貨鋪，又有新潮時(shí)尚的手辦。

　　比如大吉（店名）將藝術(shù)的氛圍，細細密密地縫進(jìn)百年古厝的每一處縫隙之中，給每個(gè)到來(lái)的人們一個(gè)沒(méi)有負擔，純粹享受藝術(shù)的空間，繪畫(huà)藝術(shù)愛(ài)好者可以在其中品讀國內外藝術(shù)名作、藝術(shù)畫(huà)冊等書(shū)籍，還可以擁有自己專(zhuān)有的材料來(lái)探索繪畫(huà)的各種可能性，其后可以在大吉繪館中展示甚至銷(xiāo)售。

　　而曜ART STORE（店名）帶來(lái)福建最大規模積木熊潮玩展。超多眼花繚亂大牌聯(lián)名款，讓潮流與藝術(shù)相融混搭。

　　煙臺山的各式業(yè)態(tài)種類(lèi)的品牌和商店很多，不能在一篇文章一一贅述，只有親臨才能發(fā)現更多驚奇，比如當今年10月二期開(kāi)業(yè)的時(shí)候，或許就會(huì )出現本文不曾介紹的“開(kāi)心麻花”劇場(chǎng)。

　?。?）文化再提煉。文化深入研究，結合在地實(shí)際情況篩選創(chuàng )意設計的加入，為具有濃厚歷史感的街區注入現代氛圍；

　?。?）景觀(guān)再復原。最大限度保留具有歷史文化意義的古老建筑與各類(lèi)使館舊址，并大量利用老物拆建材料，做到老倉山記憶的傳承；

　?。?）空間再重塑。山街建筑沿中間主軸樂(lè )群路，由東到西三組團相呼應，從南至北建筑風(fēng)格在統一中層層蝶變，給人以視覺(jué)上的奇特感受；

　?。?）業(yè)態(tài)再細分。多功能分區的規劃與功能置換理念，不僅豐富了區域內業(yè)態(tài)，也滿(mǎn)足絕大多數不同人群的需求。

　　從中我們可以看到對立元素碰撞，但想起2020年底煙臺山招商啟動(dòng)大會(huì )的主題語(yǔ)——“百年摩登 再登臺”時(shí)，或許也會(huì )明白這些對立元素已經(jīng)被糅合。

　　當然煙臺山有其特殊的歷史原因造就了對立元素的產(chǎn)生，但其實(shí)在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可尋找并可再糅合的空間與時(shí)間上對立的元素很多——東方與西方、古典與現代、當前潮流與未來(lái)先鋒、鄉思的記憶與不可預知的憧憬。

　　煙臺山的古時(shí)別稱(chēng)倉前山。葉圣陶在《客語(yǔ)》中曾這樣寫(xiě)道：“倉前山差不多一座花園，一條路、一叢花、一所房屋、一個(gè)車(chē)夫，都有詩(shī)意。尤其可愛(ài)的是晚陽(yáng)淡淡的時(shí)候，禮拜堂里送出一聲鐘響，綠蔭下走過(guò)幾個(gè)張著(zhù)花紙傘的女郎?！币苍S這個(gè)畫(huà)面正在生動(dòng)。

　　作者簡(jiǎn)介：鄒毅，領(lǐng)易咨詢(xún)總經(jīng)理（WeChat：brianzouyi)，歡迎交流。領(lǐng)易咨詢(xún)專(zhuān)注于專(zhuān)注于文化、旅游、商業(yè)和房地產(chǎn)、文旅小鎮策劃咨詢(xún)、旅游目的地戰略咨詢(xún)、產(chǎn)業(yè)小鎮咨詢(xún)、城市更新戰略咨詢(xún)、大型企業(yè)集團戰略咨詢(xún)等

　　5.《溯源歷史記憶，復蘇一城百年風(fēng)華 萬(wàn)科·倉前九里》，地產(chǎn)線(xiàn).《城市舊改又一范本，福州煙臺山萬(wàn)科倉前九里·商業(yè)漫步街區以多元消費體驗出圈》，差異化商業(yè)設計高研院

　　南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì )是國內首家跨界地產(chǎn)和商業(yè)的社團法人組織，創(chuàng )始于2010年3月18日，以權威性、專(zhuān)業(yè)性在行業(yè)享有廣泛影響力。致力于商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)圈的營(yíng)造，全面實(shí)踐“政府+商會(huì )+企業(yè)”三位一體推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的運營(yíng)模式，南京地區（都市圈）的主力地產(chǎn)企業(yè)、大型國有資產(chǎn)平臺、新興綜合體開(kāi)發(fā)運營(yíng)企業(yè)是商會(huì )的核心成員。以攜手共創(chuàng )商業(yè)地產(chǎn)美好未來(lái)為使命，在商貿流通、樓宇經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)園區、城市更新等領(lǐng)域，為會(huì )員單位和服務(wù)會(huì )員單位提供全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。